互联网时代里购物中心该如何经营？

商业地产严重过剩，开发商开发的产品同质化严重。作为商业地产业主，我们每天都会在焦虑中思考自己要做什么样的生意。如何更好地满足消费者的需求？我们的企业如何生存？

商业不再仅仅为了满足供需关系而存在，产能严重过剩促使我国商业地产从供需转向产能消化。

商业地产发展有两个趋势：

（1）小型购物中心

有许多小型购物中心。一是小型购物中心多位于老城区，已经到了升级改造的年纪；第二，开发商对商业的态度发生了根本性的变化。如果你不能做生意，你就不会做。如果你不得不这样做，你会尽量减少业务量。

（2）商业区

商业区本身是灵活的，出售或自持给了开发商更多的选择。老街区升级改造的成本比改造购物中心低很多。

从这两个趋势不难发现，如今的商业人士更加理性，已经逐渐回归到商业的初心：商业存在的本质是承载供需关系的空间。

本文将重点分析小型购物中心未来的发展趋势。

1、城市核心商务区的小企业

城市核心商业区发展大型购物中心的用地很少，未来在城市更新过程中将会有更多的土地用于老小升级。这类项目虽然区位好，但周边会有更多近年新建的大型商业，功能更多，业态更齐全。针对这种情况，对于小企业来说，我的策略是聚焦。

2019年12月，新鸿基One  ITC低调开业，面积超3万平方米，汇聚全球顶级高端品牌旗舰店和炙手可热的线上名人特色餐厅，将客户定义为立足国际视野、追求前沿潮流和品质生活的千禧一代。

商场内有超过138个国际级高端品牌，其中10%的品牌首次进入中国和上海，50%以上的品牌首次进入徐家汇商圈，集聚了包括路易威登、古驰、赛琳、圣罗兰在内的超高端时尚服装品牌。

由于项目的豪华定位，以及客流与恒隆港、交易所的重合，项目体量小的劣势会很明显。让我们来看看新鸿基是如何创建一个小型城市企业的。

（1）客户导向

一个ITC，虽然奢侈，但关注的是千禧一代，它的客户在年龄定位上更精准，对这类消费者更尊重、更友好。

（2）品牌聚焦

由于面积有限，OneITC目前的布局以零售为主，主要聚集奢侈品、时尚品牌和设计师品牌。

OneItc一楼约有17个豪华品牌，包括GUCCI、MONCLER、CELINE、CHAUMET、VALENTINO、SAINT  LAURENT、LV、Alexander  Mc  QUEEN等沿街品牌。

除了一楼的豪华品牌，还包括轻奢品牌PINKO、KATE  SPADE、LONGCHAMP等；潮牌金鹅、冠军、MCM等。设计师品牌，如何方和安娜基奇。

商场内的餐饮品牌以小区域、轻餐饮为主，约占15%，集中在B1、2层，包括觅食小餐厅、Venchi、LOKA等10多个品牌，适合周边白领入住用餐。

除了一些大众熟悉的奢侈品，One  ITC还率先推出了数家首店，包括设计师品牌ANNAKIKI在上海的唯一门店、巴黎时尚品牌MaisonMargiela在上海的首个商场门店(此前落户上海老佛爷)、上海面包行业的首个“爱马仕”大大理石店。

（3）空间聚焦

Itc的一个方法是基于客户群体，而不是品牌。很多豪华商场的室内设计都比较规整优雅，上海恒隆广场就是一个很好的例子。新鸿基的项目内场有很多变化。无论是ifc、iapm还是最新的One  Itc，整体动线都不整齐。但这似乎是新鸿基的认知之一，内场展现的是精神和运动。

总结：对于城市级核心商务区的小企业来说，唯一的解决方案就是聚焦有目的的消费。

2、地区商业区的小企业

区域商圈的小企业，由于覆盖半径小，承担了周边人群更多的社会需求，建议以社会性为主。

2018年12月装修开业的新天地广场定位为“新女性社交目的地”，这不仅是中国新天地今年年初推出全新商业零售品牌“新天地”后的首次落地实践，也是新天地在消费结构变化、体验式消费升级的背景下，细分预算差异、引领商业转型的大胆尝试。

在主题定位方面，社交化、女性化趋势赋能无界。

新天地广场以女性社区为主。通过独特的设计、引领潮流前沿的时尚引入、打破传统体验的创造，在满足生活品质的同时，营造出引领女性全方位探索和诠释自我、发掘女性能量、拥抱多元色彩的社交空间。

从业态组合上，适当调整业态比例，植入更多社交品牌。

新天地广场以“从外到内，从手到心”为招商核心，旨在打造一个既能满足都市女性对精致健康生活的追求，又能享受丰富精神世界的“社交目的地”。